도시정비사업(재개발·재건축)을 위한 부동산금융설계

이 칼럼은 재개발·재건축 조합, 그리고 HUG 사업비·이주비·중도금 보증이 필요한 사업자에게 꼭 필요한 내용입니다. 금융 전문가와 함께하는 부동산금융설계로 도시정비사업을 성공으로 이끄는 해법을 제시합니다.

도시정비사업은 도시의 주거환경을 개선하고 새 주택을 공급하는 중요한 사업입니다. 그러나 최근 부동산금융 환경이 어려워지면서 도시정비사업의 재정 문제가 커지고 있고, 그만큼 금융 전문가의 역할도 중요해지고 있습니다.

필자는 금융 전문가들과 함께 부동산금융설계를 제공하며, 재개발·재건축 프로젝트의 금융 해법을 찾고 부동산금융 환경의 어려움에 대한 대응 방안을 마련하는 일을 하고 있습니다. 특히 미분양 증가에 따른 PF 대출 상환 문제와 주택 공급 단계별 금융에 대한 대책을 세우고, 도시정비사업의 재정 문제를 풀기 위해 HUG의 주택사업금융 보증을 활용합니다.

국내 부동산 PF 대출 부실에 대한 우려가 지속되고 있다. 최근 금융위원회의 대통령 업무보고에서도 부동산 PF 부실화를 올해 최대 리스크 요인으로 꼽았다.

지금 부동산금융시장에서 주목할 점

첫째, 부동산금융 환경의 어려움. 한국의 부동산금융 환경이 어려움을 겪으며 재개발·재건축 사업에 영향을 주고 있습니다. 특히 부동산 PF 대출 부실에 대한 우려가 커지고 있습니다.

둘째, 미분양 아파트의 증가. 불안정한 시장과 미분양 증가는 PF 대출 상환과 주택 공급 단계별 금융에 차질을 불러올 수 있습니다.

셋째, 도시정비사업의 재정 문제. 재개발·재건축·리모델링은 사업계획승인과 관리처분인가를 받은 뒤 조합원과 세입자의 이주가 시작되고, 이때부터 막대한 사업자금이 들어갑니다. 그러나 금융 조달 시장은 매우 불안정합니다. 이런 시장에서 HUG(주택도시보증공사)의 주택사업금융 보증을 통한 조달이 중요한 대안으로 떠오르고 있습니다.

넷째, 전문가의 필요성. 부동산금융설계 전문가의 컨설팅이 중요해졌고, 법률로 규정된 부동산금융 전문가의 지원이 필요합니다.

다섯째, HUG의 중요성. 도시정비사업의 사업비와 이주비 조달이 어려운 가운데, HUG의 주택사업금융(ABCP, ABS, AB단기사채) 보증을 통한 조달이 사실상 유일한 대안이 되고 있습니다. 정부가 주택 공급에 힘쓰면서 HUG도 조합의 입장을 이해하려 노력하지만, 사업이 HUG의 내부 기준에 맞지 않으면 보증서 발급이 어렵습니다. 사업자금을 얼마나 효율적으로 조달하느냐가 사업성을 높이는 열쇠입니다.

여섯째, 부동산투자자문사의 역할. 부동산투자회사법에 따라 국토교통부가 인가한 부동산투자자문사들이 부동산금융 조달 자문을 맡고 있습니다.

릭스코리아가 하는 일

릭스코리아는 2006년부터 부동산개발금융(PF) 사업비 조달 컨설팅을 해온 회사입니다. 한국신용평가, 한국기업평가, 나이스신용평가와 협력해 제1금융권과 함께 200여 건 이상의 사업비 조달 컨설팅 실적을 쌓았습니다.

최근에는 HUG 사업비·이주비 보증서 발급과 관련한 금융 컨설팅을 활발히 하고 있습니다. 조합이 직접 하면 6개월 정도 걸리는 보증서 발급 업무를 릭스코리아는 3개월 정도에 마쳐, 그만큼 사업비의 금융비용을 줄입니다. 노량진, 역촌동, 인천 학익동, 남양주 평내 등 여러 재개발·재건축 현장에서 부동산금융 조달 자문을 수행했습니다.

이 칼럼은 국민부자협동조합 전문가 25인의 칼럼 모음집 『국민부자 지침서』에 실린 글입니다. 필자 모현숙은 부동산투자자문회사(국토교통부 제2013-47호) 릭스코리아(주) 대표이사, 명지대 부동산대학원 겸임교수, 한국부동산리츠투자자문협회 회장입니다.